Echtelijke of gezamenlijke woning

Taxatiewaarde

Voor het bepalen van de waarde waartegen de woning dient te worden overgenomen dienen afspraken te worden gemaakt. Komen partijen er niet uit en wordt deze vraag voorgelegd aan de rechtbank, dan bepaalt de rechtbank dat de woning dient te worden getaxeerd door een erkende taxateur.

Gelet op de lange duur van de gemiddelde gerechtelijke procedure is het, afhankelijk van de omstandigheden van het geval, verstandig afspraken te maken over de geldigheidsduur van het taxatierapport. Zo wordt voorkomen dat de waarde tegen welk bedrag de woning mag worden overgenomen, vaststaat, terwijl de waarde van de woning is toegenomen, dan wel afgenomen vanwege de lange looptijd van de procedure.

Indien beide partijen de woning willen en kunnen overnemen, dan zal de rechtbank verder aan de hand van een belangenafweging bepalen wie de woning mag overnemen.

Gunstige rentelast huidige woning

Binnen de rechtspraktijk bestond enige tijd onduidelijkheid over de vraag of de partner aan wie de woning niet wordt toegedeeld, recht heeft op een vergoeding, omdat de ‘vertrekkende partner’ genoodzaakt wordt een nieuwe hypotheek af te sluiten met soms fors hogere rentelasten. Inmiddels hebben een aantal rechtbanken besloten dat de overnemende partij de vertrekkende partij in zo’n geval onder bepaalde omstandigheden een vergoeding dient te voldoen ter compensatie van het nadeel van die partner.

Bij de verkoop van de woning is het belangrijk om afspraken te maken over de datum waarop de goederenrechtelijke overdracht van de woning (uiterlijk) zal plaatsvinden. Zo weten beide partijen waar ze aan toe zijn. Ook is het belangrijk om afspraken te maken over de verdeling van de aan de woning verbonden kosten gedurende de periode dat de woning niet is verkocht.

Het is bij wet mogelijk om de verdeling van een woning uit te sluiten, voor zover de termijn van de onverdeeldheid niet langer is dan vijf jaar. Spreek je af dat een woning langer onverdeeld blijft, dan is die afspraak nietig en bestaat voor het recht niet. Het is dan ook niet verstandig de verdeling van de woning uit te sluiten voor een periode langer dan vijf jaar. Wil je dit wel? Weet dan dat hieraan risico’s verbonden zijn.

Verder is van belang aandacht te schenken aan de fiscale aspecten van de keuze om een woning onverdeeld te laten. De vertrekkende eigenaar kan de hypotheekrenteaftrek gedurende twee jaar aftrekken, nadat hij of zij zich heeft uitgeschreven van het adres van de gezamenlijke woning. Na verloop van deze termijn is de hypotheekrente niet langer aftrekbaar. De aan de woning verbonden rentelast wordt dan dus hoger.

Een ander aandachtspunt is het feit dat zolang de aan de gezamenlijke woning verbonden hypotheek op naam van beide partijen staat, de bank in beginsel geen hypotheek zal verlenen t.b.v. de aanschaf van een nieuwe woning. Die partij is dan in beginsel ook aangewezen een woning te huren, omdat kopen (middels hypotheek) ingewikkeld is.

Bekostiging woning gedurende onverdeeldheid

Een andere vraag die vaak opkomt is de wijze waarop de woning moet worden bekostigd tijdens de procedure, dan wel tijdens de onverdeeldheid. Ook hierover is het van belang goede afspraken te maken. Lukt het niet om hierover afspraken te maken, dan geldt in beginsel de hoofdregel dat de eigenaarslasten bij helfte door beide eigenaren moeten worden voldaan en de gebruikerslasten worden voldaan door degene die in de woning verblijft. Degene die in de woning verblijft is verder een gebruikersvergoeding verschuldigd aan de andere ouder, voor zover dat wordt overeengekomen. Partijen kunnen zelf afspraken maken over de hoogte van de gebruikersvergoeding, maar de rechtbank kan hierover ook een voorziening treffen. Indien het een woning met hypotheek betreft wordt de hoogte van de gebruikersvergoeding als vuistregel vaak gelijkgesteld aan de hoogte van de aan de hypotheek verbonden rentelast, die degene die in de woning verblijft alsdan dus dient te voldoen. Indien deze afspraak wordt gemaakt is het -ter voorkoming van discussie- overigens verstandig eveneens afspraken te maken over de vraag aan wie de teruggaaf van de hypotheekrente toekomt.

Voortgezet gebruik woning voor zes maanden

In het kader van een scheiding of ontbinding van een geregistreerd partnerschap kan verder het zogenaamde ‘voortgezet gebruik’ van de woning worden verzocht voor een duur van zes maanden na de echtscheiding, welke termijn aanvangt zodra de (echtscheidings)beschikking wordt ingeschreven in de registers van de Burgerlijke Stand van de gemeente waar het huwelijk werd voltrokken. De vraag aan wie dit voortgezet gebruik van de woning wordt toegekend wordt bepaald aan de hand van een belangenafweging.

Gebruik woning gedurende scheidingsprocedure

Soms lopen de spanningen zodanig op dat het niet mogelijk is om samen in de gezamenlijke woning te blijven wonen. In een zogenaamde voorlopige voorzieningenprocedure of in een kortgeding kan de rechter dan gevraagd worden het voorlopig gebruik van de woning en de inboedel daarvan aan één van de bewoners toe te kennen.